01
「卷产品不如降价，降价不如降配」
这是今年三季度的一个市场腔调，特别是7月份最后两周，北京多个项目成交连续被剃了光头后，「降价论」甚嚣尘上。
昨天下午有场业主活动，出人意料办了一场「卷交付」活动。
开发商叫中建智地，楼盘叫中建宸园。
在「卷产品」和「卷价格」之间，在yes or no之间，中建智地选择了or，也就是
「卷交付」
而且是史上最卷不打码交付。这么说，原因有三。
1.距离交付还有近一年光景，宸园就开始卷交付。
2.不是看交付示范区，而是开放工地，随便看自己家的房子。
看没有化妆的工地，看没有美颜的房子，没有鲜花，没有红地毯。
「严禁业主看工地」，曾是开发商的管理铁律，被中建智地自己给废除了。
3.一群中国最懂盖子的业主看工地
中建宸园的业主中，有一群人很特殊，叫「中国最懂盖子的业主」，中建智地这次也请来了，胆子实在太肥。
还有一个细节，周六刚刚下完大雨，周日就请业主看工地。原来开发商最怕业主下雨天看房，宸园偏偏这么干了。
无独有偶，在北京城西也有一场参观交付楼盘活动，开发商是中海新城，楼盘是中海天赋。
在京城东西两端，头部开发商不约而同做了同一件事：
在「卷产品」和「卷价格」中间，没有选择「卷降配」，而是「卷交付」
京城头部开发商最新动作，
是不是一个信号，
是否代表接下来楼市走向？
02
就在中建智地和中海新城拉开卷交付大战的前三天，央行发布的二季度《中国货币政策执行报告》中，罕见提到了房子价值的「官方算法」
文章中提到了三句话：
1.资产有价值，是因为能带来现金流收益；
2.居住属性和总体稳定的房租折现决定了房产的底价和基础；
3.也会受未来房价涨跌预期的影响
三句话其实就是一个公式：
房价=居住价值+租金价值+预期价值
在房住不炒的大基调下，「租金价值」和「预期价值」肉眼可见，买房人更多看重「居住价值」，就是「交付力」
在央妈的启发下，卷交付的答案找到了。
03
卷交付又有两层意思，一是住得是否舒服，二是作为资产价值的房子，能否保值升值。
特别是第二条，谁都不想刚买的房子掉价，谁都想跑赢大盘。
所以，我们拉了三组指标，分别是A股指数表现、人民币汇率走势和北京商品房成交涨跌幅。
统计时间从2019年1月到今年上个月。
☉北京商品住宅成交情况与A股指数及汇率变动对比
有没有发现一个规律：
北京楼市几乎和股市、汇市保持同频节奏
这也验证了央妈的公式：
房价=居住价值+租金价值+预期价值
再强调一下央行的房价论，好房子决定房价。
03
用这个观点看今年销售额排名前十的项目，是否有偏离？
可以看到两极现象。
一是刚需产品打价格战
价格明显下调的玖玥府、晓月和风、寰宇未来，是唯三的首置首改类项目。
二是改善产品价格稳定。
特别是，
总价≥1500万的豪宅项目更是占有四席，甚至前三名中占两席。
再拆开来看豪宅的价格网签表现。
先看图表1，
☉北京豪宅类产品成交情况与A股指数及汇率变动对比
再看图表2，
☉北京豪宅类产品成交情况（剥离特殊位置项目）与A股指数及汇率变动对比
可以有两个结论：
1.得地段神盘者，得天下。
2.次神盘表现稳定
所谓稳定，就是1500w+的产品，基本上是现房实景开始跑量。有钱人要买眼见为实，不争不抢不急不燥。
再来看更刺激的一张图表，
大多有品牌开发商+地段加持，更主要是进入现房实景阶段。
这也暗暗契合开发商卷交付的当下做法：
1.豪宅必须卖现房;
2.工程进度必须跑赢销售进度。
与其说卷交付，不如说卷工期。但是，豪宅又是最怕卷工期的物种，不能抢时间的物种。
所以，卷交付其实是大牌开发商的最后底牌，拼的是时间，烧的是资金流，较量的全链条的综合实力。
回到文章开头，北京楼市格局已经形成：
刚需卷价格；豪宅卷交付。销冠100
.最近更新.
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