根据北京住建委数据，2024年7月北京二手住宅网签量为15575套，环比增长3.9%，同比增长60.3%。这是自去年3月以后首次突破1.5万套，达到了16个月以来的最高成交量，超过了今年的“小阳春”。今年5月以来，北京二手房市场成交量已连续三个月环比、同比均上升。相较于新房市场，二手房市场成交量更大，显示出更强的韧性。
01核心成熟区域、新房供应稀缺板块引领二手房成交
根据cric数据显示，北京7月二手房成交量最高的三个区域分别是朝阳区、海淀区、丰台区，朝阳区7月二手房成交量近4000套
从板块成交情况来看，北京二手房7月成交量前30板块均在150套以上，成交总量占全市的55.8%。在这30个板块中，大部分为配套成熟板块，新房多年未供应；但也有回龙观、仁和、大红门、黄村、梨园、良乡等板块，新房与二手房交易均活跃。
这些成交主力板块，大都位于北京核心城区，或是核心产业聚集、或是教育资源雄厚学区因素带动、或是便于承接庞大的外溢需求，所以板块内置业需求相对较大，但同时也因为板块内缺乏新房项目供应，进一步推动了二手房的成交。
对比2023年1-7月二手房成交数据，2024年1-7月成交总量同比下降1.9%。其中，大红门板块跌幅最大，同比下降15.1%，大红门板块在产业疏解之后，也开始有新的地块推动，中海和金茂同时入驻，对二手房市场产生一定的冲击；北苑板块同比涨幅最大，达28.2%，这是受到价格下跌以价换量的影响。回龙观、望京板块同比涨幅分别为8.5%、9.0%，产业加持同时价格下跌，板块内房源性价比提升，成交量增加，显示出更强的韧性。
0290㎡以下成交占比达64% 刚需群体仍为主力军
从2024年7月二手房市场成交结构来看，60-90㎡的房源去化速度最快，成交量为6309套，占比40.5%。此外，60㎡以下、90-120㎡面积段成交量占比均超过20%，180-200㎡占比最低，仅为1%。这表明，尽管改善群体在增加，但刚需群体仍然是主力军。
对比2023年1-7月、2024年1-7月前30板块二手房成交结构可以发现，除90-120㎡房源同比上涨外，其他面积段成交同比均在下降，其中150-180㎡房源同比下降11.1%，降幅最大，其余面积段差异较小，整体成交结构一致。
对比各个板块的成交结构可以发现，60-90㎡房源几乎都是每个板块去化最快的面积段，二手房成交的主力客群依旧是刚需。具体来看，60㎡以下房源和90-120㎡房源在各个板块的成交结构中表现出差异。对于西城和东城这两个房价最高的核心老城区，同时也受学区升温带动影响，60㎡以下房源成交量最高，对于置业者来说，相较于居住价值更看重学区价值。
对于回龙观、望京这两个二手房成交主力板块，主要是依靠产业内以及产业外溢的带动，对于置业者来说主要是为了满足职住平衡的需求。此外，板块内各种配套完善，生活氛围成熟，居住价值也比较高，特别是回龙观板块，承接了互联网大厂外溢需求，同时板块内房价更低，且有优质次新房金域华府、国风美唐、公园悦府等项目加持，所以90-120㎡房源去化较好，甚至会超过60-90㎡房源，且120-150㎡成交表现也不错，同比涨幅在10%以上，刚需、刚改、改善客群都是板块内的主力客群。
整体来看，北苑板块180㎡以下房源同比均在上涨，其中60-90㎡、90-120㎡上涨幅度较大，达64%、25.2%，刚需、刚改客户为成交主力军。此外，受板块内改善新房项目星光城、晓月和风的分流，黄村90-120㎡、120-150㎡二手房成交同比降幅较大，达32.2%、38.5%。
虽然各板块二手房主力客群需求存在差异，有学区主导、产业主导或是居住价值主导，但各个板块中的成交主力军均是90㎡以下房源，刚需仍旧占据主导，于此同时刚改客群也在逐渐改变成交结构。
03与二手房市场细分渐显差异 90-120㎡为新房成交主力
从回龙观、仁和、大红门、黄村、梨园、良乡板块这6个新房市场相对活跃板块的成交结构来看，新房市场90-120㎡房源成交量最高，占比46.2%，、60-90㎡、120-150㎡房源次之，占比分别为29.1%、18.8%，而60㎡以下仅占0.9%，这与新房供应结构有关；二手房市场60-90㎡占比最高，为43.6%，90-120㎡次之，占比25.8%，此外对比新房市场，二手房市场60㎡以下房源占比较高，为16.8%。
对比成交结构可以发现，新房和二手房市场细分逐渐差异化。二手房市场60-90㎡房源为成交主力军且大趋势不变，此外60㎡以下房源与新房相比成交量较大，约为新房的60倍，说明二手房市场刚需依旧占据主导；新房市场90-120㎡房源成交比重占据主导且逐步增加，向刚改、改善方向进一步发展。
04市场回温价格企稳 交易信心筑底恢复
7月往往是楼市成交淡季，但在今年7月北京二手房市场成交量却逆势增长。在降首付、降利率、LPR下调、以旧换等政策的利好下，目前北京已达到历史最低的购房首付比例与房贷利率，购房成本实现了“真金白银”的降低，一些持币观望的购房者开始积极看房，存量需求得到释放，二手房市场回温。特别是在626北京新政落地后，二手房单日网签量有明显上涨，6月28日网签达982套，直逼千套。
同时，由于购房者对市场的信心不足以及消费能力的降低，使得更多的购房者越来越倾向于去选择已经兑现配套的二手房，避免“画饼”落空，迟迟享受不到承诺的配套。相较于新房，二手房已建成多年，发展较为成熟，周边的交通、教育、生活配套已经成型。且二手房成交刚需是主力军，更加关注的是职住、学区因素，相对来说居住舒适度要求降低。对他们来说，二手房风险更低，且能满足现阶段的需求，而同等价位的新房，相较于二手房来说，在地理位置、配套设施等方面都可能存在一定劣势。
此外，2024年4月23日,北京市教委发布《关于2024年义务教育阶段入学工作的意见》，入学政策重提“单校划片”，这意味着“学区房”又成了锚定学位的民间货币，也成了家长的刚需，“学区房”升温，带动了二手房市场成交。
随着二手房市场的升温，成交量增加，买卖双方的议价空间正在逐步缩小，目前北京二手房价格处于低位平稳状态。大中介平台数据显示，二季度以来北京市二手住房价格走势总体平稳，6月市场价格环比上升0.5%左右，7月（截至7月24日）二手住宅成交均价环比上升0.4%。价格如果不断下跌，卖家没信心，买家在观望，交易将难以达成，而价格逐渐企稳，有助于恢复市场信心。
对新房市场来讲，二手房市场的回温从短期来看，确实存在分流客户的影响，对新房市场产生冲击。但从长期来看，作为市场晴雨表的二手房市场，二手房的稳定将反哺新房，提振市场信心。且从板块分析和数据对比中可以发现，新房与二手房市场客群逐渐走向差异化，客户重叠率也将越来越低。此外，只有二手房成交活跃，改善和置换链条才能打开，新房市场才有活水，卖旧买新才能循环。（来源：克而瑞）
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